29

Сен

Загадка Омнитурм раскрыта

Высота башни Омнитурм неслучайна. Высота, до которой можно строить здание, определяется не архитектором и не владельцем – это заложено в строительном плане. Однако внимательный наблюдатель заметит, что иногда между чертежами и фактической высотой небоскреба есть несоответствия. Другими словами, иногда здание строится выше, чем его изначально проектировали – как и случилось с Омнитурм. Поначалу максимальная высота для этой башни была 175 м. Проектировочный отдел внес поправки, увеличив ее до 185,4 м. В то же время на сайте строительной компании эта башня обозначена как 190-метровая. Мы в Скайлайн Атлас задались вопросом, откуда такой разброс высот и какой же высоты Омнитурм на самом деле?

По поручению Городского проектировочного отдела Франкфурта, нам отвечает г-н Росмус, ответственное лицо за проблемы проектирования в пределах города: «Максимальная высота, определенная проектировочным планом, может отличаться от фактически возведенной высоты – например, технические этажи обычно не включаются в общую высоту конструкции на чертежах». Такой случай произошел с небоскребом Jumeirah: 3 этажа еле удалось встроить в существующую архитектуру здания.

«То же относится к Омнитурм, − объясняет г-н Росмус. Технические этажи башни установлены выше нулевой отметки. Высота 185,4 м больше не актуальна – в официальной заявке на производство строительных работ фигурировала высота почти 190 м, как и указано разработчиком проекта TishmanSpeyer». Так что,

Высота башни Омнитурм по факту равна 189,9 м.

01

Сен

Городу нужен противоположный полюс: концепт «Южный берег»

Во Франкфурте есть свой знаменитый горизонт, состоящий из небоскребов, однако в международном масштабе он довольно скромен. Любой, кто имел возможность сравнить Франкфурт с Лондоном, Торонто или Чикаго, знает, что наш город имеет огромный потенциал к еще большему росту. К сожалению, зарубежные СМИ считают по-другому: они пророчат Франкфурту скучное провинциальное будущее, называя его «Канэри-Уорф в зеленом» (Canary Wharf – самое высокое здание Великобритании – прим. пер.).

Так каким могло бы быть дальнейшее развитие города? Давайте разовьем идею о жилых небоскребах. Что если мы построим близко к центру новые, современные башни, доступные не только для элитного меньшинства? В городе есть множество территорий, на которых строительство жилых небоскребов имело бы смысл, к примеру, район Sachsenhausen. Мы в Скайлайн Атлас выдвинули концепт «Южный берег», который торжественно представляем на страницах нашего ресурса. Его суть – в возрождении южного берега Майна.

Для реализации завтрашнего Майнхэттена не хватает лишь одного – смелых разработчиков и подходящих архитекторов…

Жилые небоскребы на берегу Майна в Заксенхаузене. Я думаю, что...
21

Июл

По всей видимости, Morgan Stanley арендует часть офисов Омнитурм

Brexit становится все реальнее, и этот случай может стать первым во Франкфурте, непосредственно связанным с Brexit: согласно сообщениям СМИ, Morgan Stanley собирается занять несколько этажей небоскреба Омнитурм. Куда именно отзовут полный состав Morgan Stanley из Лондона, если этого потребует запланированный выход Великобритании из ЕС, пока неясно.

По-видимому, Morgan Stanley приняли решение обзавестись реальными офисами во Франкфурте. По данным газеты Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), американский инвестиционный банк взял в аренду 8 000 м2 офисных площадей в Омнитурм, находящейся в данный момент в процессе строительства. Эта площадь соответствует 5-6 этажам из общего количества 45 этажей, т.е. это пятая часть общей офисной площади, которая составляет 44 000 м2.

Разработчики проекта Tishman Speyer из Нью-Йорка, имеющие корни во Франкфурте, в настоящий момент строят башню смешанного типа (офисы + квартиры) в Районе Банков на Großen Gallusstraße. Завершение строительства запланировано на конец 2018 г.

Сейчас офисы Morgan Stanley располагаются в здании на Junghofstrasse. Пока неизвестно, собираются ли они в ближайшее время переезжать.

02

Июл

Франкфуртовец в Лондоне: небоскребы и Brexit

Скайлайн Атлас интересуется всем, что связано с градостроительством, в том числе другими городами. Ниже читайте отчет о моем посещении Лондона при участии сотрудника J.P. Morgan:

Субботнее утро, 7:15. Я лечу из Франкфурта в Лондон компанией British Airways. Полет длится чуть более часа; на этот раз я прилетаю не в Хитроу, а в Лондон-Сити: сейчас всего 7:25 из-за разницы в часовых поясах.

У меня нет багажа, поэтому я выхожу из терминала и сразу иду в DLR (Docklands Light Railway – Доклендское легкое метро), еще через 10 минут я уже в районе доков у Канэри-Уорф, одной из зон застройки в Лондоне. Мой взгляд скользит по многим известным зданиям: я вижу пирамиду One Canada Square, а также небоскребы с логотипами HSBC, Citi, J.P. Morgan и Barclays. Неплохо!

Затем я иду к Полу. Полу 35 лет, он живет в Лондоне уже 7 лет и работает в инвестиционном банке J.P. Morgan, расположенном в Канэри-Уорф. Пару месяцев назад он переехал сюда из района неподалеку. Я стою перед его домом и смотрю вверх – в доме 25 этажей, он выглядит новым. Я набираю номер его квартиры на домофоне и захожу; миновав любезного консьержа, я подымаюсь на лифте на один из последних этажей.

Пол открывает дверь с теплой улыбкой и заключает меня в дружеские объятия: мы знаем друг друга уже более 10 лет. Я вхожу в его авторскую квартиру и оглядываюсь. У него здесь полно мебели Ikea – все выглядит точно так же, как в каталоге, и новехонькое. Я иду к окну и смотрю на улицу.

Передо мной простирается Канэри-Уорф – отсюда прекрасный обзор. Я привык к высотным зданиям Франкфурта и всегда думал, что они не отстают от других европейских стран. Теперь я вижу, насколько грандиозны офисные здания в Канэри-Уорф: многие из них в 2-3 раза превосходят глубину аналогичных зданий во Франкфурте. В Великобритании не такой строгий строительный регламент: увеличение глубины высотного здания не требует сужения кубатуры. Поэтому группы этих гигантов, стоящих рядом, не просто впечатляют, а в каком-то смысле даже пугают! И дальше это ощущение только усилится.

Canary Wharf Bürogebiet Wolkenkratzer Brexit
Wolkenkratzer Krähne Bauen London
Docklands Luxusapartments Bauen

Пол говорит мне, что теперь он владелец этой квартиры. Аренда квартиры такой площади обходится безумно дорого: к чистой месячной плате £3,000 прибавляются еще £200 за обслуживание (консьерж, спортзал). Я бросаю еще один взгляд из окна, и замечаю одну вещь: строительные краны. Они повсюду: на горизонте, за шоссе, через дорогу −куда ни посмотри. Лондон переживает бум своего развития, в этом нет сомнений.

Пол объясняет мне: «То, что ты видишь, это все жилые башни, их сейчас строят повсюду. Новая тенденция, появившаяся здесь только в последние годы». Пол говорит, что в 500 метрах от его дома построили 8 новых жилых башен – от 50 до 70 этажей. «Ничего особенного», − подытоживает он. И тут я понимаю, что Лондон очень отличается от других городов.

После разговора о том о сем, мы выходим на улицу. Через 10 минут мы в сердце Канэри-Уорф, общепризнанного королевства офисов. Центр Лондона находится менее чем в 1 остановке на метро. На фоне бетонных монстров (они расположены отнюдь не скученно) люди превращаются в крошечных муравьев. Мне становится немного дурно, я думаю о том, как множество людей могут работать при такой пасмурности. Мы заворачиваем за угол и оказываемся перед фасадом EMA – я узнал о нем только пару месяцев назад; оно стало известным многим из СМИ в связи Brexit. EMA (European Medical Agency – Европейское агенство лекарственных средств) – одно из агенств Европейского Союза, которое, вместе с EBA (European Banking Authority – Европейской банковской организацией), вскоре переедет из Канэри-Уорф на материк. Мой взгляд обращается направо, и я вижу сплошные стройки: здесь небоскреб − там многоэтажка. «И все это жилые дома», − думаю я. «Каждая башня под 150 м высотой, если не больше». Я делаю фотографии, но не знаю, что фотографировать первым. Пытаюсь сосчитать их количество, но понимаю, что это практически невозможно. На маленьком участке рядом с Канэри-Уорф строятся или уже построены десятки жилых башен!

«На рынке циркулируют большие деньги, большая часть квартир продается иностранным инвесторам, − говорит Пол, − не все квартиры заняты. Возможно, это просто совпадение, или просто нет подходящих арендаторов. Как бы то ни было, строительный ажиотаж здесь не останавливается. По крайней мере, на данный момент».

Canary Wharf Expansion Baustelle

Сегодняшний Лондон действительно переживает строительный бум. Во всем городе строится более 150 высотных зданий. Я хочу узнать, что Пол думает о Brexit. Пол – этнический поляк, и ответ читается по его лицу: «Я не могу в это поверить. Да и никто здесь не может. Мы все надеемся, что это большая ошибка, которую можно исправить». Пол объясняет, что он очень доволен своей работой в американском банке, и не хотел бы оставлять ее. Если бы J.P. Morgan порекомендовал его в филиал в другом городе, конечно, он бы рассмотрел этот вариант. Некоторые его европейские коллеги уже уволились.

Мы проходим  Доклендс и заходим в шикарную, недавно сданную в эксплуатацию Novotel Tower. Едем на 38-й этаж, открываются двери лифта – и нас приветствует ненавязчивая музыка стиля  хаус в лаунж зоне. Здесь есть хипстеры, миллионеры и туристы. Это не бар, но здесь праздничная атмосфера. Мы подходим к широкому стеклянному фасаду и смотрим на город. Краны, повсюду краны для небоскребов. Я продолжаю фотографировать. Мы хотим присесть за столик, но нам говорят: «Извините, все столики зарезервированы». Забавно: ведь только 4 часа пополудни. Мы видим лестницу и подываемся выше: здесь музыка более электронная, хоть и по-прежнему сдержанная: этот ресторан с красивым дизайном имеет приветливую атмосферу. Какая-то пара уходит, и мы занимаем их столик у окна.

Вдалеке виднеется город, узнаваемый с первого взгляда своими зданиями, ставшими достопримечательностями, такими как The Shard или небоскреб Мэри-Экс. Только теперь я понял одну простую вещь: Лондон – не просто большой город, как Берлин или Мадрид. Лондон – это плавильный котел настоящего, «место, в котором нужно присутствовать». Однако грандиозная стройка имеет свои минусы: лично мне в его городском ландшафте не хватает природы – не одиночных деревьев, а полноценных парков в центре города, как в немецких городах. В мыслях я возвращаюсь к своему родному Франкфурту и понимаю, что поскорее хочу вернуться домой. В наших городах другой уровень жизни, но зато они гораздо более удобоуправляемы.

20

Июн

На северо-западе Франкфурта планируется новый район

Франкфурт, наконец, решил расширить свою территорию в угоду растущему числу жителей – объявлен проект нового района. Обер-бургомистр Петер Фельдман (Социально-Демократическая Партия, СДП) представил предложение от римской коалиции Христианско-Демократического Союза, СДП и Зеленых относительно расположения нового района: он будет построен на западе, по обеим сторонам автомагистрали А5, на площади в 550 га. Граничить район будет с пригородными зонами Niederursel и Praunheim, а также с городами Эшборн и Штайнбах.

Из общей площади около 190 га предназначено под застройку, на них построят от 8 550 до 11 400 квартир. Начальник проектировочного отдела Майк Йозеф объявил, что точное их количество будет определено в результате дальнейшего изучения строительного участка – это делается в том числе для того, чтобы поддерживать цены на землю на текущем уровне и не допускать спекуляции.

Тем временем, насчет этого проекта уже были озвучены многочисленные опасения, как это часто бывает с подобными проектами в Германии. В частности, негативно отреагировала Свободная Демократическая Партия в Штайнбахе: они не видят перспективы и хотели бы сохранить старые территории, как есть. Они не признают развития городов: превращения деревень в посёлки, поселков – в муниципалитеты, муниципалитетов – в города, городов – в мегаполисы. В этом смысле, плотно застроенный оживленный район нужно строить в западной части Франкфурта на многолетнюю перспективу. Зачем плодить безликие спальные районы – их и так уже предостаточно!

Как бы ни противился этому Штайнбах, решение о дальнейшем развитии этих территорий уже принято всеми муниципалитетами. Городские и общинные границы становятся неактуальными в больших городах, потому что люди воспринимают регион в целом: ты можешь жить в Штайнбахе, ходить в кино в Эшборне, посещать фестивали во Франкфурте, а гулять в Оденвальде. Штейнбах подобен метрополии Рейн-Майн, поскольку Эшборн принадлежит Драйайху, но без Франкфурта он – ничто. Так же Франкфурт был бы гораздо хуже без Оффенбаха. Вот что на самом деле думают люди.

Административные границы можно считать пережитком прошлого века – они все меньше связаны с современной реальностью, имеющей сетевую структуру; мы должны радоваться прогрессу и развитию, которые делают нашу жизнь лучше. Однако развитие Франкфурта не должно ограничиваться отдельными зонами, оно должно захватывать весь регион. Когда вы едете из Оффенбаха во Франкфурт по линии S1, вы видите овощные поля (!), а не Европейский Центральный Банк – и возникает закономерный вопрос, почему на их месте нельзя создать жилье, рабочие места или хотя бы парки и детские площадки, которые будут использоваться стабильно увеличивающимся населением. А овощи мы можем выращивать в другом месте.

Phorio: города Эшборн, Штайнбах и Франкфурт.

23

Май

Майк Йозеф собирается внести ограничения на высотное строительство

Ответственный за планирование Франкфурта Майк Йозеф (СДП) намерен допускать строительство новых высотных зданий только в четко обозначенных зонах. Как сообщают СМИ, это нужно для борьбы со «спекуляциями». Новый план городского развития, который будет представлен в следующем году, призван закрепить соответствующие требования к высотному строительству. Департамент планирования хочет изменить нынешнюю политику властей Франкфурта (также и в особых случаях) относительно одобрения планируемых локаций небоскребов. Эксперты по недвижимости оценивают это решение как некорректное, потому что оно противоречит установленной практике планирования. Современные многоэтажные апартаменты должны финансироваться людьми с высокими доходами, и они не должны конкурировать со льготными жилыми квартирами.

С начала своего вступления в должность, Майк Йозеф имел возможность оценить разработки прошлого, согласующиеся с городской политикой. Прерывание развития только отбросит нас назад и выльется в потере драгоценного времени, которое можно было бы направить на дальнейшее расширение города. Решение об ограничении высотного строительства отвлекает от сложных актуальных задач градостроительства.  Майку Йозефу следовало бы создать лучшие условия для расширения, чтобы жилье стало доступным. Франкфурту повезло, что бывший специалист по вопросам планирования, д-р Мартин Вентц, предусмотрительно запустил множество крупномасштабных городских проектов, которые и сегодня продолжают приносить пользу городу. Г-н Вентц оставил значительный след в городском строительстве, который никому из его преемников на этой должности пока не удалось повторить.

Ограничение строительства высотных зданий не приведет к уменьшению средних цен на жилье; это лишь кусочек головоломки под названием нехватка площадей. Избиратели не поддержат такую политику в условиях дорожающего жилья, дефицита детских садов и школ, плохо развитой транспортной системы и дорогих парковочных мест. Власти Франкфурта должны наконец начать действовать стратегически!

Фото: здание ЕЦБ было построено на участке, не включенном в план высотного развития и тем не менее оно оказало долгосрочный эффект на общее развитие восточной части Франкфурта.

Phorio: Все высотные здания Франкфурта-на-Майне

Должны ли власти Франкфурта четко регламентировать участки под застройку высотными зданиями?
29

Янв

Франкфурт оказывает давление на Гессен из-за здания полицейского департамента

Дискуссия вокруг бывшего полицейского департамента, расположенного между выставочными территориями и Главным вокзалом, приобретает печальный оттенок: старое почтенное здание находится в стадии запустения и все больше разрушается. После переселения полиции из здания было предпринято несколько неудавшихся попыток его реконструкции. Власти Франкфурта могут разработать план реконструкции, однако объект принадлежит государству. Власти земли Гессен пока приостановили разработку плана строительства тоннеля метро под этим участком.

Основной камень преткновения – финансы

Данный участок оценен в записях министра финансов Томаса Шафера (ХДС) в 80 млн евро. Такая сумма складывается из того факта, что, согласно плану высотной застройки, на этом участке предусмотрено офисное здание высотой до 145 м. Однако на сегодняшний день строительство офисов не особенно популярно, на фоне бума на рынке жилищной недвижимости. Поэтому найдется ли инвестор, готовый заплатить названную Гессеном сумму за монофункциональное офисное здание – большой вопрос. «Власти спекулируют», − считает представитель «Зеленых» Улли Байер. Министр финансов должен сделать поправку оценочной стоимости, но это непросто.

Власти города теряют терпение

На пленарном заседании городского парламента один из участников отметил, что отсрочка была лишней и пора запустить этот проект в работу. По просьбе черно-красно-зеленой коалиции было решено пересмотреть план городской застройки. Цель состоит в том, чтобы увеличить долю жилищного строительства на этой локации. Однако это также значило бы уменьшение офисных площадей, так что пока неизвестно, как изменится оценка Гессена. Еще один вопрос, который остается открытым – это получит ли вообще 145-метровое здание разрешение на строительство. Начальник Отдела планирования Майк Йозеф недавно озвучил, что он бы включил на этой локации группу из нескольких зданий – не только офисы и квартиры, но и спортзал для расположенной рядом Falkschule, а также культурные объекты, гостиницу и даже медицинский центр. Согласно актуальному плану разработки, на этом участке можно построить зданий на общую площадь 100 000 м2.

Основная задача не в том, чтобы противостоять Гессену: скорее, повлиять на принятие Гессеном решения, чтобы наконец началась застройка этой территории.

23

Янв

Небоскребы: неоднозначные чувства

Очарование или отвержение?

Высокие здания, по большому счету, являются презентацией экономической мощи города. Каждое новое высокое здание выступает материализацией инициативности того, кто его построил и характеризует его профиль риска.

Высотные здания всегда впечатляли, но за свою 120-летнюю историю они также привлекали к себе гораздо больше критики, чем другие типы современной архитектуры. Один видит в уходящем в небо здании триумфальный символ, другой же ассоциирует его с навязыванием.

Эксперты предупреждают о том, что небоскребы могут оказывать гнетущее воздействие на людей; они часто становятся причиной появления чувства ничтожности и обезличенности.

Сторонники небоскребов, наоборот, видят их символом, представляющим город, знаком престижа. Таким образом, форма и функциональность высотных зданий могут читаться по-разному.

Архитектура − это больше, чем физическая реализация зданий. У нее также есть свое место в культурной реальности; она обеспечивает пространство для разных интерпретаций, мнений и эмоциональных реакций. Тем не менее, первоочередная функция зданий − практичность, а затем уже − передача какого-либо сообщения.

Городская среда часто дезорганизована

Если высотные здания разбросаны по городу, городское пространство часто выглядит дезорганизованным. Однако, если власти гарантируют, что они будут объединены в замкнутую систему, то город приобретает новое качество и воздействие на общественность.

В качестве часто игнорируемого (особенно в прошлом) критерия оценки высотных зданий выступает карта. Сегодня ситуация изменилась: муниципальные и государственные власти стараются оказывать влияние на логистику распределения высот внутригородских территорий. Однако при этом основное внимание по-прежнему уделяется индивидуальным зданиям.

Раньше отдельные корпорации строили небоскребы под себя, но сейчас все по-другому. В высотных зданиях значительная часть площади арендуется банками, страховыми, консалтинговыми, а последнее время – все бόльшим числом юридических компаний. Поэтому экстерьер здания тоже очень важен – удачная архитектура играет определяющую роль в арендной судьбе здания. Практическая застройка уступает место визуальному украшению городского силуэта. Конечно, критики не одобряют подобной тенденции, но они не могут на нее повлиять.

20

Дек

Инвесторы vs архитекторы

Инвесторы рассматривают здания главным образом с точки зрения инвестиций: какие они принесут плоды? Тот факт, что инвестиции в строительный сектор должны приносить огромные прибыли, не подвергается сомнению.

Для этого строительство на рынке должно удовлетворять спрос − как по качеству, так и по цене. Поэтому для инвесторов капитал − это просто средство производства, которое, подобно машине, должно функционировать и производить то, что нужно, т.е. деньги.

Это очень рискованный бизнес, потому что шансы на получение хорошей прибыли велики, только если вы готовы много рисковать.

Чтобы быть успешными, инвесторы должны выжимать максимум из своих проектов. Риск-менеджмент играет здесь основополагающую роль, обеспечивая решающее конкурентное преимущество по сравнению с традиционными инвесторами. Для строителей риски и рентабельность начинаются уже с приобретением земельного участка. Чтобы этот бизнес был интересным, стоимость земли должна превышать ожидаемый уровень.

Что касается затрат на строительство, то прибыль в основном базируется на разнице между ценой, которую инвесторы готовы платить за требуемые услуги, и той ценой, которую они могут назначить за свои объекты на основе средних рыночных цен.

Возможность сделать эту разницу как можно больше – одна из причин рентабельности этого процесса, что дает ему огромное преимущество по сравнению со строительным производством, особенно в государственном секторе. То же самое имеет большое влияние на распределение проектных контрактов между архитекторами и вознаграждение их работы. Для примера, архитектурное качество плана – не более чем один из второстепенных факторов. Фактически, выгодный характер проекта не так уж сильно определяется эффективностью подготовительных работ и грамотной экономикой строительства. То, что можно заработать благодаря умному финансированию, планированию и маркетингу, по-прежнему намного превышает то, что достигается значительными усилиями проектирования. Таким образом, архитектурная форма не слишком влияет на прибыльность здания. Влияние архитектуры растет только при положительном эффекте от долгосрочного размещения инвестиций.